El Saneamiento Inmobiliario
Objetivos Generales
Objetivos Específicos
Introducción.
DEFINICIÓN DEL SANEAMIENTO
INMOBILIARIO.
PERSONAS CON CALIDAD PARA INICIAR EL PROCESO DE
SANEAMIENTO.
El Estado Dominicano como reclamante.
La persona física o moral como reclamante.
ETAPAS DEL SANEAMIENTO
INMOBILIARIO.
Etapa de la mensura en el proceso de saneamiento.
Publicidad de la mensura para el saneamiento
inmobiliario.
El trabajo de campo.
Trabajo de gabinete.
Función de la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales en el proceso
de saneamiento inmobiliario.
de saneamiento inmobiliario.
Etapa judicial del proceso de saneamiento inmobiliario.
El procedimiento ante el tribunal de jurisdicción
original.
La audiencia de saneamiento.
La posesión como
forma de adquirir el inmueble sometido al proceso de
saneamiento inmobiliario.
saneamiento inmobiliario.
Los medios de pruebas sobre la
posesión.
Saneamiento litigioso.
La posesión precaria.
Reclamaciones en porciones
independientes.
La sentencia de adjudicación.
La notificación de la sentencia de adjudicación.
Etapa de registro en el saneamiento inmobiliario.
Conclusión.
Bibliografía.
Objetivo General:
- Conocer el proceso de saneamiento inmobiliario
Objetivos específicos:
- Definir en qué consiste el
Saneamiento Inmobiliario.
- Enumerar las personas con
calidad para iniciar el proceso de saneamiento inmobiliario.
- Exponer las diferentes etapas
del proceso de saneamiento inmobiliario.
INTRODUCCIÓN
A través de la historia desde tiempos muy
remotos el Sistema de Saneamiento Inmobiliario ha sido muy complejo ya que en
todos los tiempos los intereses por las tierras han sido objetos de
controversias y discusiones, por esta razón se ha hecho necesario crear las
bases jurídicas que regulen y protejan el derecho de propiedad.
Como la sociedad dominicana se ha venido
adaptando a los nuevos tiempos de modernidad y globalización, contamos con la
ley No. 108-05 de Registro inmobiliario promulgada el 23 de marzo del año 2005,
publicada el 2 de abril del mismo año, modificada por la Ley No. 51-07,
del 23 de abril del 2007, la cual deroga la Ley 1542 de
Registro de Tierras de fecha 7 de noviembre del 1947.
Con la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario comienza un nuevo período de la propiedad inmobiliaria de
nuestro país ya que ha traído más confianza y seguridad en el mundo
inmobiliario dominicano.
En el presente trabajo precisamos en qué
consiste el saneamiento inmobiliario, las personas con capacidad para comenzar
el proceso de saneamiento y explicamos las tres etapas del proceso de
saneamiento inmobiliario.
Nos llena de mucha satisfacción haber
realizado esta investigación, porque nos ha permitido adquirir conocimientos
acerca de la Ley de Registro Inmobiliario y lo que establece para la
realización del saneamiento inmobiliario. Pretendemos con el mismo llenar
las expectativas de nuestro facilitador así como de cualquier persona que
necesite conocer el proceso de saneamiento inmobiliario.
DEFINICIÓN DEL SANEAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Registro Inmobiliario en su
artículo 20 define el saneamiento de la siguiente manera: "es el
proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el
terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y éstos quedan registrados
por primera vez".
En el proceso de saneamiento inmobiliario
no existen partes como en el procedimiento relativo a las litis sobre derechos
registrados, y no existen demanda, ni demandante ni demandado, sino
reclamaciones contra la cosa, es decir, reclamantes; este procedimiento está dirigido contra el Estado Dominicano, ya que éste es
considerado como el dueño original de todas las tierras que conforman el
territorio de la República Dominicana, en virtud del Principio III de la
Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que "el Estado
Dominicano es el propietario originario de todos los terrenos que conforman el
territorio de la República Dominicana. Se registran a nombre del
Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar derecho
de propiedad alguno".
El proceso de
saneamiento inmobiliario está previsto en el Título III, Capítulo 1, artículos
20 al 27 de la Ley de Registro Inmobiliario, así como por los
artículos 46 letra e, 50, 51, 70 al 73, 115 al 131 del Reglamento de los
Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, 136 al 139 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales.
PERSONAS CON
CALIDAD PARA INICIAR EL PROCESO DE SANEAMIENTO
El proceso de
saneamiento inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria lo pueden iniciar:
a) El
Estado Dominicano;
b) Toda
persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no
registrado, conforme al párrafo l del Art. 20 de la ley de Registro
Inmobiliario.
El Estado
Dominicano como reclamante
El Estado
Dominicano como reclamante en el proceso de saneamiento inmobiliario, participa
por diversas razones. La primera de ella es, en virtud de la parte capital del
Principio III de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone lo
siguiente: "el Estado Dominicano es el propietario originario de todos los
terrenos que conforman el territorio de la República
Dominicana". También puede reclamar en las condiciones siguientes: cuando el Estado
Dominicano como persona de derecho privado al ser propietario de una masa de
bienes adquiridos por compras, permutas, donaciones, legados, sucesiones, en
virtud del artículo 768 del Código Civil, el cual dispone que: "a falta de
cónyuge superviviente, recaerá la sucesión en el Estado". Por cuota parte,
en virtud de la Ley No. 126, que consiste en el pago que realizan los
propietarios de terrenos que utilizan o quedan en posibilidad de utilizar las
aguas de un canal construido por el Estado, los cuales pagarán en naturaleza
por este concepto un cincuenta por ciento (50%) de sus tierras
regables (Superficie que tiene derecho al uso de las aguas otorgadas por una concesión para riego) que sean dedicadas al cultivo, y un ochenta por ciento (80%) de sus tierras
baldías; por aplicación de la Ley No. 344 del 29 de julio de 1943,
que establece un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por
el Estado, el Distrito de Santo Domingo, o las Comunes, en el caso de que el
terreno o inmueble objeto del proceso de expropiación no se encuentre registrado
y éste requiera ser sometido al proceso de saneamiento; o por derechos
originados de los terrenos que en el curso de un saneamiento no sean reclamados
o no puedan probar derechos de propiedad alguno, de conformidad con la
parte final del Principio III y el artículo 26 Párrafo 5 parte infine de la
Ley de Registro Inmobiliario, de que "en caso de que ningún
particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el inmueble, el mismo
debe adjudicarse al Estado Dominicano".
El representante del Estado Dominicano en todo proceso de saneamiento
inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria lo
es el Abogado del Estado por ante esta jurisdicción, en virtud del artículo 11
de la Ley de Registro Inmobiliario, modificada por la Ley No. 51-07;
este funcionario judicial deberá participar en todas las audiencias, en
representación del Estado, en todos los procesos de saneamiento inmobiliario y
adjudicación del derecho de propiedad como consecuencia de este proceso de
orden público, en los que tenga interés o aparente tenerlo, no pudiendo hacerla
en nombre de ninguna otra persona moral o física.
La persona
física o moral como reclamante
Uno de los principios básico del sistema Torrens es considerar al Estado
como dueño original de todas las tierras, y es a éste que se le debe probar,
por todos los medios permitidos, que se es propietario de determinada porción
de terrenos. Este sistema de registro de facturación anglosajona ha quedado
recogido en los principios III y IX de la Ley de Registro
Inmobiliario; el primero de ellos en su parte capital establece que el Estado
Dominicano es el propietario original de todos los terrenos que conforman el
territorio de la República Dominicana; y el segundo consagra que en
aquellos procedimientos de orden público contemplados por la presente ley se
admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento de la verdad y
la sana administración de justicia. En este sentido se ha pronunciado nuestra
Suprema Corte de Justicia actuando como Corte de Casación de la manera
siguiente: "el Estado no tiene que producir ninguna prueba para establecer
el derecho de propiedad de que ésta investido en virtud de la ley, son los
reclamantes de un saneamiento por ante el Tribunal de Tierras los que están obligados
a aportar la prueba de que el inminente derecho de éste ha sido
aniquilado". Caso Noviembre de 1950, B. J. No. 484, Pág. 1156.
En el proceso de
saneamiento inmobiliario por ante los Tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo
técnica y jurídicamente se torne litigioso, es decir, cuando un terreno sea
reclamado por más de una persona física o moral.
El elemento
fundamental en todo proceso de saneamiento inmobiliario lo constituye la
posesión, y para ello el artículo 21 de la Ley de Registro
Inmobiliario consagra que "a los fines del saneamiento, hay posesión
cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a título de dueño o por otro
que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa más de un
derecho de propiedad, debe ser pública, pacífica, inequívoca e ininterrumpida
por el tiempo fijado por el Código Civil según la posesión de que se trate. Se
consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o
dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la
construcción que se haga en el inmueble, la materialización de los
límites".
La posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación o
la aprehensión material de la cosa. Es un hecho inicial que sirve de fundamento
para adquirir por prescripción, siempre que se reúnan las demás características
exigidas por la ley.
ETAPAS DEL
SANEAMIENTO INMOBILIARIO
De conformidad con el artículo 24 de la Ley de Registro
Inmobiliario, en el proceso del saneamiento inmobiliario se identifican las
siguientes etapas: Mensura, Proceso Judicial y Registro.
Etapa de la
mensura en el proceso de saneamiento
La mensura como etapa del Saneamiento Inmobiliario está prevista por los
artículos 25 de la Ley de Registro Inmobiliario, 136 y siguiente del
Reglamento General de Mensuras Catastrales.
La ley de Registro Inmobiliario define la mensura como: El procedimiento
técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que
se reclama el derecho de propiedad a registrar.
De acuerdo con el artículo 136 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales mensura para saneamiento es el acto de levantamiento parcelario por
el cual se individualiza, ubica y determina el inmueble sobre el que se reclama
un derecho de propiedad.
La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma
otorgada por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
territorialmente competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de
autorización hecha por el reclamante.
La solicitud de autorización hecha por el reclamante para la autorización
de la mensura constituye el inicio de la competencia exclusiva de la
Jurisdicción Inmobiliaria para conocer todo lo relativo a derechos
inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, en virtud de la
parte capital del artículo 3 de la Ley de Registro Inmobiliario.
La solicitud de autorización para la mensura se realiza mediante una
instancia dirigida por el reclamante a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales correspondiente, la cual deberá ir acompañada del contrato
suscrito entre el agrimensor y el reclamante, cuyo contenido debe ser la autorización
al agrimensor contratista a realizar los trabajos de mensuras dentro del ámbito
de la porción de terreno que se pretende reclamar, además la solicitud debe
contener la petición de que la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales apodere al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente; este hecho constituye una excepción al apoderamiento directo de las
acciones por ante los Tribunales de Jurisdicción Original, previsto por el
artículo 10 de la Ley de Registro Inmobiliario.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, a la cual se le haya
sometido la solicitud de autorización para iniciar los trabajos de mensuras
relativo al proceso de saneamiento inmobiliario por parte del interesado o su
apoderado especial, deberá pronunciarse dentro de un plazo de veinte (20) días
corridos, autorizando o rechazando la solicitud ; en el caso eventual de que la
solicitud de autorización sea rechazada por el organismo de que se trata, dicha
negativa debe estar técnica y jurídicamente fundamentada; en consecuencia, este
hecho es susceptible de ser recurridos por la vía administrativa, a través de
una solicitud de reconsideración en virtud de las disposiciones de los
artículos 74 Y siguiente de la Ley de Registro Inmobiliario, 213 y
siguientes del Reglamento General de Mensuras Catastrales; en el sentido de que
son susceptibles de ser recurridas por la vía administrativa las decisiones
definitivas de la Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales que
aprueban o rechazan una actuación; de donde se infiere que si se admite la
posibilidad de recurrir por la vía administrativa la negativa de autorización
para iniciar los trabajos de mensuras por parte de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, lo que constituye que la Jurisdicción Inmobiliaria es
competente exclusiva para conocer de todo lo relativo a los derechos
inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se
solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del
inmueble, en virtud de lo dispuesto por la parte capital del artículo 3 de la
Ley de Registro Inmobiliario.
Una vez autorizado al agrimensor contratista a que le de inicio a los
trabajos de mensura para el saneamiento por parte de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, este hecho inviste al agrimensor del carácter de oficial
público y auxiliar de la justicia sujeto a la Ley de Registro
Inmobiliario y al Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Los trabajos de mensuras para el saneamiento inmobiliario se dividen en
dos, con respecto de la obligación del agrimensor que ha sido autorizado por
parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, los cuales
son los siguientes: a) trabajos de campo y b) trabajos de gabinete.
Publicidad de la
mensura para el saneamiento inmobiliario
Una vez autorizado y previo a los trabajos de campo, el agrimensor
designado, en su carácter de oficial público de la Jurisdicción
Inmobiliaria, citará por escrito con acuse de recibo a los colindantes,
ocupantes, reclamantes e interesados del inmueble a mensurar indicando fecha y
hora del inicio de las operaciones para lagar una adecuada publicidad de la
mensura dicha citación por lo menos debe ser cinco (5) días antes de la fecha
de inicio de los trabajos de campo; la citación la hace directamente el
agrimensor en el lugar o en el domicilio de las personas citadas, entregando un
aviso de mensura donde indica fecha y hora de inicio de los trabajos, tal y
como lo prevé el artículo 137 del Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Es necesario destacar que la citaciones que realiza el agrimensor en su
condición de oficial público constituye una excepción al hecho consagrado por la
Ley de Registro Inmobiliario en sus artículos 5, Párrafo 4 y 73, de que
todas las actuaciones que por la aplicación de la presente ley requieran de una
notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
El hecho de poner especial énfasis en lograr la comparecencia a los
trabajos de campo de los reclamantes, colindantes y ocupantes del inmueble, a
través de las citaciones por parte del agrimensor que le dará inicio a los
mismos, es con la finalidad de darle a los interesados iguales oportunidades
para la defensa de sus derechos y puedan formular sobre el mismo terreno y al
momento de los trabajos de campo relativo a la mensura para el saneamiento
inmobiliario sus observaciones y reclamos; que es lo mismo que protegerle el
sagrado derecho de defensa establecido en la Constitución de la
República.
Es necesario destacar que el Estado Dominicano es propietario en algunos
casos de un patrimonio de dominio privado y en otros casos de un patrimonio de
dominio público.
En caso de colindancia con dominio privado del Estado, es decir, un terreno
propiedad del Consejo Estatal del Azúcar; del Instituto Agrario
Dominicano, del Estado Dominicano manejados a través de la Administración General de
Bienes Nacionales; o cualquier otra institución centralizada o descentralizada
del Estado Dominicano, la citación para la mensura se realizará a la entidad u
órgano correspondiente, cuyo representante ejerce la calidad de colindante.
En caso de colindante de dominio público del Estado, como son las calles;
las áreas verdes; las playas, las áreas protegidas, o cualquier otra área
declarada de dominio público, se debe citar al órgano que ejerce la función de
control sobre el mismo; en el caso de las calles o áreas verdes de una ciudad o
municipio al sindico de esa ciudad o municipio al cual pertenezca; en caso de
áreas declaradas protegidas por la ley, al Secretario de Estado de Medio
Ambiente y Recursos Naturales.
En el caso eventual de que el agrimensor no encuentre a las personas a
citar, dejará el aviso en el domicilio de forma tal que pueda ser visto por el
citado y sin que corra riesgo de destrucción o desaparición.
El aviso de mensura debe ser publicado a satisfacción de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales al menos, en un periódico de circulación
nacional y en otro medio de la provincia donde se encuentre el inmueble, con
por lo menos diez (10) días de anticipación a la fecha de inicio de los
trabajos de campo. Con la misma anticipación, deberá depositar copias del aviso
de mensura a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y al
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competentes, para que éstos
le den publicidad general en sus respectivos ámbitos. Todas estas
documentaciones relativas a la publicidad de la mensura deberán ser archivadas
y custodiadas por el agrimensor.
El trabajo de
campo
El trabajo de campo es la ejecución en el terreno, por parte del
agrimensor, o topógrafo designado por éste para realizar los trabajos de
mensura para el saneamiento inmobiliario ordenados o autorizados por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente.
En esta parte de la mensura el agrimensor debe cumplir con todas las
disposiciones establecidas en el Reglamento General de Mensuras Catastrales, debiendo
poner particular énfasis en identificar y levantar las posesiones, las que se
destacan y miden con los mismos niveles de precisión que los exigidos para las
parcelas. Se considera como falta grave, la omisión de posesiones existentes en
los terrenos mensurados para fines de saneamiento.
El agrimensor tiene un plazo de sesenta (60) días para presentar los
trabajos por ante la Dirección Regional de Mensura Catastrales para
su revisión y aprobación, este plazo se puede prorrogar a solicitud del agrimensor
por un único término de treinta (30) días; en caso de no ser presentado los
trabajos en el plazo señalado la resolución que autoriza a realizar los
trabajos de mensura quedará sin efecto.
Trabajo de
gabinete
El Trabajo de Gabinete es la organización que hace el agrimensor en su
oficina de los trabajos de campo, y consiste en computar y preparar el plano
correspondiente de los trabajos de mensura para el saneamiento inmobiliario ya
realizados, así como el informe de todo lo acontecido durante el trabajo de
campo, es decir, si hubo alguna queja o reclamación de algún codueño o
colindante, las aprobaciones o conformidad y la aceptación del reclamante del
terreno objeto de la mensura, así como el acta de hitos informe técnico,
coordenadas, plano individual, plano general, aún cuando se trate de una sola
parcela; todo estos documentos serán depositados por el agrimensor en la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales que lo autorizó a realizar los
trabajos de mensura para el saneamiento; en consecuencia, el agrimensor debe
realizar un informe general de todo lo ocurrido durante los trabajos de campo.
Función de la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el proceso de saneamiento
Además de la autorización para iniciar los trabajos de mensura e indicar la
designación catastral o número que le corresponde a la parcela que surge como
consecuencia de la autorización para la mensura, durante el proceso de
saneamiento, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales aprueba el
aspecto técnico de los trabajos, sin invadir la parte legal o
reglamentaria, que es atribución del Tribunal de Jurisdicción Original que
resulte competente.
Una vez depositados los planos confeccionados por el agrimensor, así como
todos los otros documentos que acompañan el expediente relativo a la mensura,
dicha Dirección Regional revisará los referidos trabajos y en caso de ajustarse
en el aspecto técnico, el Director Regional otorgará la designación catastral definitiva
y la incorporará a los planos, emitirá una constancia de aprobación, procederá
a firmar los planos y registrará las parcelas, calificándolas como aprobadas.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales una vez recibidos el
expediente relativo a los trabajos de mensura presentado por el agrimensor,
debe pronunciarse con relación a los trabajos dentro de los cuarenta y cinco
(45) días siguientes a la presentación de los mismos. Con la aprobación de los
trabajos de mensuras se da por finalizada la función de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales relativa al proceso de saneamiento
inmobiliario; la que dentro de los quince (15) días posteriores a la fecha de
la aprobación, debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del
saneamiento.
La etapa
judicial del proceso de saneamiento inmobiliario
La etapa judicial del procedimiento de saneamiento inmobiliario, está
prevista por los artículos 26 y 60 de la Ley de Registro Inmobiliario
y 115 al 131 del reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de
Jurisdicción Original.
El proceso judicial es el procedimiento por ante los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria que depura el derecho a registrar; el
apoderamiento de un Tribunal de Jurisdicción Original para el proceso judicial
del saneamiento inmobiliario, se produce por intermedio de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales que haya autorizado y aprobado los
trabajos de mensura.
El procedimiento
ante el tribunal de jurisdicción original
Una vez apoderado el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente para conocer del proceso de saneamiento inmobiliario por parte del
Director Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, en un plazo no mayor
de quince (15) días el tribunal debe notificar al Abogado del Estado, así como
a los reclamantes que se ha iniciado el proceso judicial del saneamiento para
que éstos, antes de la primera audiencia, cumplan con los requisitos de
publicidad establecido en la Ley de Registro Inmobiliario y el
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.
La primera audiencia del procedimiento de saneamiento inmobiliario debe
celebrarse dentro de los sesenta (60) días posteriores a la recepción del
apoderamiento por parte del tribunal de jurisdicción original, debiendo
éste poner en conocimiento al Abogado del Estado del inicio del proceso
judicial del saneamiento e informarle la fecha de la primera audiencia, para
que éste emita su opinión. La falta de comparecencia o falta de opinión del
Abogado del Estado se considera como la falta de interés y la no objeción del
Estado al proceso de saneamiento. La falta de opinión del Abogado del Estado no
impide, sin embargo, que el inmueble sea adjudicado.
La audiencia de
saneamiento
En el proceso de saneamiento inmobiliario el juez celebra tantas audiencias
como lo considere conveniente y debe trasladarse al terreno tantas veces como
fuere necesario; es decir, no está limitado a dos audiencias como en los
procesos relativos a las litis sobre derechos registrados.
Los reclamantes presentarán sus pretensiones relativas al inmueble objeto
del proceso de saneamiento por escrito, consignando lo siguiente:
a) Nombre
completo y demás generales del reclamante, y si fuese casado, el nombre del
cónyuge y sus generales, y el régimen matrimonial por el cual se encuentran
casados y la fecha del matrimonio;
b) La
fecha de nacimiento del reclamante;
c) La
identificación del terreno reclamado, según consta en el plano presentado en la
causa, y sus colindancias;
d) Los
nombres de los dueños o poseedores conocidos de los terrenos colindantes;
e) Si
el reclamante está en posesión de los terrenos reclamados, la indicación del
documento que sirve de base a esta posesión, y en caso de no existir dicho
documento, la fecha o fechas en que él o sus causantes adquirieron la posesión;
f) Si
el reclamante no está en posesión del terreno, en la reclamación se hará constar
claramente el interés que aquel pretende tener y la fecha y forma de
adquisición;
g) Los
gravámenes que existan sobre los terrenos conforme certificaciones expedida por
el Registro Civil y Conservadurías de Hipotecas correspondiente, si los hubiere,
y los nombres de los reclamantes contarios que fueren conocidos; el juez o
tribunal apoderado depurará técnica y jurídicamente los derechos reclamados
sobre el terreno objeto del proceso judicial del saneamiento.
La posesión como
forma de adquirir el inmueble sometido
al proceso de saneamiento inmobiliario
La posesión, así como los actos posesorios especificados en la ley, por sí
solos no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble reclamado,
debiendo siempre cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva
establecida en ella para tales fines; la parte infine del artículo 21 de la
Ley de Registro Inmobiliario consagra lo siguiente: "se consideran
actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier
otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcción que se haga en el
inmueble, la materialización de los límites".
Este tipo de posesión es lo que doctrinalmente se le denomina posesión
material, la cual se opone a la posesión teórica, que es aquella que el que la
invoca la sustenta en planos y descripciones, y que al momento de dar inicio a
los trabajos de mensuras no la tienen ocupada. En este sentido se ha
pronunciado la Suprema Corte de Justicia como Corte de Casación
diciendo "que en el de caso que dos reclamantes pretendan la posesión de
un terreno, el uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público que consta
en acta de mensura y plano y el otro por poseerlo físicamente, por lo que el
juez al darle preferencia y declarar adjudicatario del mismo a éste último que
tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno hace una buena
aplicación de la ley". Caso 27 de mayo del 1998, B. J. No. 1050, pág. 611.
Los medios de
pruebas sobre la posesión
De conformidad con el artículo 22 de la Ley de Registro
Inmobiliario "se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la
sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba
testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otro medida complementaria”:
El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original en su artículo 121, complementa la prueba de la posesión, entre las
que se destacan:
a) Actos
de notoriedad;
b) Inspecciones
y comprobaciones realizadas por un juez o tribunal apoderado;
c) Inspecciones
y comprobaciones realizadas por un funcionario o institución designada por el
juez o tribunal para tales efectos;
d) Interrogatorios
in situ realizados por el juez o tribunal apoderado, o por un funcionarios o
institución designada por él a tales efectos; y
e) Documentos
probatorios del hecho de la posesión.
Saneamiento
litigioso
El proceso de saneamiento inmobiliario se torna litigioso desde el momento
en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier
otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o
inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más
personas físicas o jurídicas; en consecuencia, en su tramitación, se hace
necesario el ministerio de abogado.
Como medida procesal en virtud de las disposiciones de los artículos 32 y
33 de la Ley de Registro Inmobiliario, pueden ordenar la constatación
de ocupaciones, a cargo del agrimensor contratista o un perito agrimensor
designado por el juez, quién como resultado de su trabajo eleva un escrito
informándole si en el inmueble objeto del saneamiento existe efectivamente una
ocupación distinta a la del reclamante. El escrito se limita a describir la
situación de hecho, los elementos materiales que encierran la ocupación y si la
misma está dentro del inmueble objeto de saneamiento; se puede acompañar
croquis ilustrativos pero no se mide la ocupación ni se confecciona un plano.
La posesión
precaria
La posesión precaria es aquella ocupación que se tiene sin título, por
simple tolerancia o inadvertencia del dueño; es también el que posee por otro y
no por su cuenta, todo esto en virtud de las disposiciones de los artículos
2232 y siguientes del Código Civil. La Suprema Corte de Justicia,
actuando como Corte de Casación ha sostenido mediante sentencia del Caso 12 de
marzo de 1993, B. J. 988, pág. 237, que el propietario de un terreno que lo
deja al cuidado de una persona y que luego esa persona lo reclama como suyo en
un proceso de saneamiento por efecto de la prescripción, dicho reclamante es
precario y su reclamación debe ser rechazada por aplicación del artículo 2236
del Código Civil, el cual dispone que los que poseen por otro no prescriben
nunca ni en ningún espacio de tiempo.
Cuando al momento de la depuración de los derechos relativos a un
reclamante se comprueba que posee el terreno de forma precaria el mismo no
puede adquirir por prescripción adquisitiva.
El artículo 2236 del Código Civil establece que "los que poseen por
otro, no prescriben nunca ni en ningún espacio de tiempo. Por lo tanto, el
colono o Reclamaciones en porciones independientes rentero, el depositario, el
usufructuario y los demás que detengan precariamente la cosa del propietario,
no pueden prescribirla".
Los actos de pura facultad y los de simple tolerancia no pueden dar
fundamento ni a posesión ni a prescripción; así como los actos de violencia no
pueden dar fundamento tampoco a una posesión capaz de producir la prescripción.
La posesión útil no empieza sino cuando ha cesado la violencia.
Reclamaciones en
porciones independientes
Cuando una parcela objeto de saneamiento es reclamada por distintas
personas en porciones independientes y se reconozca la posesión efectiva sobre
la misma, el juez competente dispone el cierre del proceso quedando habilitados
lo reclamantes para iniciar nuevos procesos de saneamiento limitados al área
efectivamente poseída.
En el dispositivo que ordene el cierre del proceso, el juez debe dejar
debida constancia de las pruebas aportadas por los reclamantes. La decisión
puede ser utilizada como prueba en los nuevos procesos sin necesidad de
desglosar los documentos probatorios. La decisión debe ser comunicada a la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. El
cierre del proceso implica la cancelación de las designaciones catastrales
otorgadas y no utilizadas.
La sentencia de
adjudicación
En toda sentencia producto de un procedimiento de Saneamiento inmobiliario
el juez o tribunal consignará en el dispositivo que la adjudicación de derechos
sobre el terreno saneado está condicionada al pago de la contribución
especial establecida por el fondo de garantía de inmuebles registrados,
previsto en la ley, si así procediere; no se remitirá al Registro de Títulos la
sentencia de adjudicación ni se expedirá copia de la misma hasta tanto se
acredite el pago correspondiente.
En toda sentencia producto de un procedimiento de saneamiento inmobiliario,
el juez o tribunal, ordenará en su parte dispositiva que el Registro de Títulos
hará constar en el certificado de título y sus correspondientes duplicados lo
siguiente: "la sentencia en que se fundan los derechos garantizados por el
presente certificado de título puede ser impugnada mediante el recurso de
revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir de la emisión del mismo.
"No se reputará tercer adquiriente de buena fe a toda persona que adquiera
un inmueble durante el plazo previsto para interponer el recurso de revisión
por causa de fraude".
La notificación
de la sentencia de adjudicación
La notificación de la sentencia tiene dos finalidades que son:
a) Se
le entera a la contraparte de la existencia de la sentencia, es decir, se le
comunica a los que han intervenido en el proceso judicial, que el juez o
tribunal que ha conocido del asunto se ha pronunciado mediante la sentencia que
es objeto de la notificación mediante acto de alguacil; y
b) Se
le da apertura al recurso correspondiente, es decir, queda habilitado el
recurso de apelación en favor de aquel que no esta conforme con la sentencia.
Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicación del
inmueble, la cual será notificada mediante acto de alguacil, momento a partir
del cual comienza a correr el plazo para interponer el recurso de apelación. Si
vencido el plazo de apelación previsto en el artículo 81 de la Ley de
Registro Inmobiliario de treinta (30) días, y nadie recurre la sentencia del
Tribunal de Jurisdicción Original, ésta adquiere la autoridad de la cosa
irrevocablemente juzgada, frente a los que participaron en el proceso de
saneamiento y a los cuales le fue notificada la sentencia, excepto en el caso
de que se intente el recurso de revisión por causa de fraude dentro del plazo
previsto por los artículos 86 y siguientes de la citada ley.
La etapa de
registro en el saneamiento
El Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la sentencia relativa al
saneamiento inmobiliario, una vez reciba los planos definitivos de mensura
aprobada y toda aquella documentación complementaria, los cuales acompañarán a
la sentencia de adjudicación conjuntamente con el acto de notificación de la
misma, en un plazo de quince (15) días a partir de la recepción de los planos
aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, lo
enviara al Registro de Títulos correspondiente, para que se efectúen los
registros que procedan y se expida el Certificado de Título.
La Ley de Registro Inmobiliario en su artículo 27 al define esta etapa
como el acto por el cual se expide el Certificado de Título que acredita la
existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan los
asientos de registro complementarios y con ello se le da publicidad.
Dentro de un período no mayor de treinta (30) días contados a partir del
recibo de la sentencia definitiva e irrevocable, la oficina del Registro de
Títulos correspondiente debe proceder a realizar las operaciones de registro.
El artículo 75 del Reglamento General de Registro de Títulos dispone que
"cuando se emita el Certificado de Título como consecuencia de un proceso
de saneamiento, el Registrador de Títulos hará constar en el texto del
certificado la siguiente nota: la Sentencia en que se fundan los
derechos garantizados por el presente Certificado de Título puede ser impugnada
mediante el recurso de revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir
de la emisión del presente. Ninguna persona que adquiera este inmueble antes
del vencimiento del plazo indicado se reputa tercero adquiriente de buena
fe".
Una vez expedido el correspondiente certificado de título, producto del
procedimiento de saneamiento inmobiliario, y transcurrido el plazo del año a
partir de su expedición, el mismo adquiere tres (3) características:
a) Se
convierte en inatacable;
b) En
Imprescriptible y;
c) Cuenta
con la garantía absoluta del Estado Dominicano.
CONCLUSIÓN
En nuestra investigación sobre el proceso de saneamiento inmobiliario,
pudimos apreciar que la nueva normativa inmobiliaria (Ley No. 108-05)
tiene como objetivo fundamental la descentralización, el descongestionamiento,
simplificación y agilización de los procedimientos, trámites y actuaciones,
dejando en el pasado los procedimientos arcaicos que por tanto tiempo fueron
utilizados en el Tribunal Superior de Tierras y que hacían que los
procesos duraran una eternidad.
Dentro de la novedad de esta ley
está el saneamiento inmobiliario, que es el proceso de orden público por
medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos
que recaen sobre él y éstos quedan registrados por primera vez". En
éste no existen partes como en el procedimiento relativo a las litis sobre
derechos registrados, y no existen demandas, ni demandante ni demandado, sino
reclamaciones contra la cosa, ya que el Estado
Dominicano, es considerado como el dueño original de todas las tierras
que conforman el territorio de la República Dominicana, también es el
propietario originario de todos los terrenos que conforman el territorio de la
República Dominicana, en virtud del Principio III de la Ley de
Registro Inmobiliario.
Las personas con
calidad para iniciar el proceso de saneamiento son el Estado Dominicano,
y toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble
no registrado, conforme al párrafo l del Art. 20 de la ley de Registro
Inmobiliario.
El
Saneamiento Inmobiliario, comprende tres etapas: a) Mensura; b) Proceso
Judicial y c) Registro.
En la etapa de mensura el reclamante solicita a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales territorialmente competente, que autorice al agrimensor
propuesto para la realización de los trabajos de mensura. Una vez
es otorgada la autorización, el agrimensor tiene un plazo de sesenta (60) días
para ejecutar la mensura y presentar los documentos y elementos justificativos
a la Dirección Regional de Mensura Catastrales para fines de
revisión. Este plazo puede ser prorrogado a un único plazo de treinta (30)
días.
Dentro de los quince (15) días posteriores a la aprobación de los trabajos
técnicos, la Dirección Regional de Mensura Catastral apodera al
Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente
de forma directa para el inicio del proceso judicial del saneamiento.
En la etapa del proceso judicial, una vez el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original, es apoderado, instruye la reclamación del inmueble en
saneamiento, tiene un plazo de sesenta (60) días para evacuar su
sentencia de adjudicación. Vencido el plazo de apelación (treinta 30 días), a
partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil dicha sentencia
adquiere la autoridad de la cosa juzgada.
En la etapa de registro del inmueble, el Juez de Jurisdicción
Original apoderado, remite la sentencia de adjudicación del saneamiento
debidamente certificada con el plano aprobado de la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, al Registrador de Títulos territorialmente competente
para que la ejecute y en un plazo no mayor de treinta (30) días, expida el
Certificado de Título. Una vez expedido el Certificado de Título, producto
del procedimiento de saneamiento inmobiliario, y transcurrido el plazo de
un año a partir de su expedición, se convierte en inatacable, en
imprescriptible y cuenta con la garantía absoluta del Estado Dominicano.
·
LIC. DIAZ, MAXIMO A. “Ley de Registro Inmobiliario
(108-05) Promulgada el 23 de marzo del 2005 (mod. Por la Ley 51-07,
del 23 de abril del 2007) G. O. 10316”. Reglamentos de los
tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria. General de
Registro de Títulos”.
·
LIC. SANTANA POLANCO, VICTOR A. “Derecho
Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria”, Editora Corripio, Santo
Domingo, República Dominicana, Segunda edición 2008.
·
LIC. TEJADA
ANTONIO “El Nuevo Proceso de Saneamiento Catastral”,
Editora JAL Computer, Santo Domingo, República Dominicana, 2009.
· HENRY CAPITANT, “Diccionario Jurídico”.
_________________________________________________________________________________· HENRY CAPITANT, “Diccionario Jurídico”.
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Me sirvió bastante este articulo, porque posee muchas informaciones que me ayudan ampliar mis conocimiento como estudiante de agrimensura.
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