Análisis de Contratos de Inquilinato: Contrato de Renta, Alquiler y Arrendamiento
INTRODUCCIÓN
El trabajo que vamos a presentar trata sobre la
elaboración de los Contratos de Inquilinato: Contrato de Renta, Alquiler y
Arrendamiento, respectivamente de manera sucinta sobre los Contratos de Inquilinato.
El contrato de Inquilinato es aquel contrato
bilateral en el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de
una cosa determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio,
en dinero o signo que lo represente.
Le anexaremos a cada
uno de estos contratos un análisis, el coste de diferencia que existe entre el
propio y los demás en cuanto a los siguientes aspectos:
La actividad
comercial que se desarrolla para la obtención de los recursos requeridos de la
obligación.
1) El tiempo de duración y efectividad del contrato.
2) La validez de estos contratos.
3) Los Tipos, sus elementos constitutivos, las
Responsabilidades y Obligaciones de los Contratantes.
4) El Desalojo, la Tacita Reconducción, la consignación del
Pago, por concepto de alquiler.
5) Finalmente nos referiremos al tema de cómo se rescinde y
termina el Contrato de Inquilinato.
ANALISIS DE LOS CONTRATOS
DE RENTA,
ARRENDAMIENTO Y ALQUILER
El arrendamiento es
el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a
otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, corno
contraprestación un precio determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el arrendamiento de
casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio
rústico precio arrendatario.
El contrato
de arrendamiento (o locatio-conductio originario del latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a
transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra
parte denominada arrendatario , quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o
goce un precio cierto y determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios,
y colonos cuando el goce radica en predio
rústico.
Naturaleza Jurídica
Confiere un título de mera tenencia,
porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y dueño, sino que
reconoce dominio ajeno que (del arrendador, en este caso), sean casas, autos,
o distintos inmuebles
Generalidades.
El contrato de
arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo
los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones.
Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan
recíprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la
segunda a pagar un precio o renta determinado.
Consensual. Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la
cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este
revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el
contrato.
Oneroso. Tanto
el arrendador como el arrendatario persiguen utilidades, gravándose
recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el
segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.
De
ejecución sucesiva. El contrato se realiza periódicamente, y, con
posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo
el transcurso del arrendamiento.
Principal. Tiene
existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.
Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y
desarrollarlo.
REQUISITOS
4.1
Generalidades.
Elementos de contrato
de arrendamiento;
- Capacidad.
- Consentimiento.
- Objeto.
- Causa licita.
- Precio o renta.
Consentimiento.
El arrendamiento es
un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la
cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa
perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y
dolo.
El
arrendamiento es eminentemente consensual.
Si la cosa que se
arrienda es mueble o inmueble, todos están incluidos en el mismo patrón:
acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.
Se acostumbra a
recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el vínculo
contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es
bueno autenticar las firmas de las partes o bastaría con la firma de dos
testigos y de las partes.
Solemnidades
convencionales.
Las partes pueden
pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme
escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad.
La cosa arrendada, es
un elemento esencial del contrato, pues son susceptibles de arrendamiento todas
las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto
aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales
como los de habitación y uso".
Requisitos
de la cosa arrendada
ü Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.
ü Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el
contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de
voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede
expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a
existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al
cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes.
ü Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser
arrendada. No se pueden arrendar.
ü El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo
beneficio se ha constituido.
ü El derecho de alimentación.
ü Los derechos estrictamente personales como el uso y
habitación
ü Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público.
Arrendamiento
de cosa ajena
Es válido el arrendamiento de cosa ajena, a éste le son aplicables las normas de la venta de cosa
ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la
naturaleza de aquel acto.
Arrendamiento
de cosa propia.
Si el dueño, es
poseedor de la cosa arrendada, no es válido el arrendamiento, por cuanto el uso
y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la
posesión.
PRECIO.
Elemento esencial del
arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria Comodato.
Requisitos
del precio.
·
Que consista en
dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
·
Que el precio sea
determinado o determinable.
·
Que el precio sea
real
·
Que el precio sea
serio.
Exclusión
de la lesión enorme en el arrendamiento
Si el precio no es
justo, esto es que no guarde proporción en las prestaciones. No es viable la
acción rescisoria por lesión enorme, porque la ley no lo autoriza.
Denominación
del precio.
Cuando el precio se
paga periódicamente se llama renta
o canon. El precio en el arrendamiento se
pacta por periodos definidos o determinados en el tiempo; el uso y el goce son
limitados en el tiempo, pues no se puede proporcionar un disfrute completo.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.
Obligación
de entregar la cosa arrendada.
Momento: La entrega
debe hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo
estipulación de las partes.
Lugar: El que
convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al
momento de celebrarse el contrato o el
lugar donde debe hacerse el pago.
Inexistencia
de la cosa: Si la
cosa no existe en el momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento es
un caso donde falta objeto y por ende, el contrato es inexistente.
Obligación
del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada:
La ley impone al
arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias o sea, aquellas
sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso que se
destina las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulación en
contrario, del arrendatario.
Excepto los
deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala
calidad de la cosa arrendada.
Obligación
de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbación en el goce de la
cosa arrendada.
El arrendador debe
librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme el goce
o uso de la cosa arrendada.
No puede el
arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario, ni hacer
obras o trabajos que compliquen el goce de ella.
El arrendatario podrá
dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que es,
en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los
perjuicios al arrendador.
OBLIGACIONES CON EL ARRENDATARIO.
1. Gozar de la cosa,
según los términos o espíritu del contrato.
2. Velar por la
conservación de la cosa arrendada.
3. Pagar el precio o
renta convenido.
4. Restituir o
entregar la cosa al término del contrato.
Pago del precio.
El precio debe ser
cubierto por el arrendatario al término convenido con el arrendador y en la
forma estipulada. Si no lo cubre, en el tiempo convenido, incurre en el
incumplimiento del contrato por mora en el pago del precio ó la renta.
De simple tenencia
surge la obligación de entregar la cosa al terminar el contrato. La obligación
de restitución lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada
teniéndose en cuenta los deterioros por el uso y goce legítimos. Este contrato
consagra un derecho de retención a favor del arrendador sobre tos frutos
existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que le
arrendatario lo haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren, en
atención a que le artículo habla de poder retener. El artículo reglamenta un
depósito teniendo al arrendador como depositario.
Expiración
del arrendamiento:
·
Expira por cualquiera
de los modos establecidos compatibles con la naturaleza del acto jurídico.
·
Por la convención de
partes
·
Novación
·
Transacción
·
Remisión
·
Confusión
·
Declaración de
nulidad
·
Por la destrucción de
la cosa arrendada
·
Por la expiración del
tiempo estipulado para la duración del contrato
·
Por la extinción del
arrendador
·
Por la sentencia de
juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto
CLASES DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
a.
Sobre inmuebles: casas,
edificios de apartamentos.
b.
Sobre Muebles: establecimientos de comercio
vehículos, maquinaria industrial de elementos de establecimiento de comercio de
naves y aeronaves, lising que es un contrato atípico.
c.
Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras
literarias.
También hay contratos
de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales.
ARRENDAMIENTOS
DE CASAS, ALMACENES Y EDIFICIOS
a. El arrendatario se
denomina inquilino.
b. El inquilino o
arrendatario está obligado a las reparaciones locativas. Si no cumple permite
que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y exigir el pago de los
perjuicios.
c. Cuando hay una
destinación de la casa o edificio en un objeto ilícito puede el arrendador
expeler al inquilino y exigirle el pago de los perjuicios y la terminación del
contrato.
d. Cuando la casa o
el edificio se arrienda con muebles, se entiende que éstos deberán ser usados
por el mismo tiempo del contrato.
e. Responde al
inquilino por los vicios ocultos de la casa, edificio o almacén arrendado, de
acuerdo a las normas generales.
"La mora de un
periodo entero en el pago de la renta1 dará derecho al arrendador, después de
dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer
cesar inmediatamente el arriendo, si no presta seguridad competente que se
verificara el pago dentro de un plazo razonable, que no bajara de treinta
días."
DESAHUCIO
Acción de desalojar a!
poseedor de una vivienda o heredad en convivencia de causa legal.
El Control de
Alquileres de Casas y Desahucios ( C.A.C.D.) es una entidad administrativa,
adherida a la Procuraduría General de la República, Fue establecido por el
Decreto No.5541 del 18 de diciembre de 1948, modificado por el Decreto 4807 del
16 de mayo de 1959.
Esta fue creada con
el propósito de regular el procedimiento de desahucio en la Republica
Dominicana y los procedimientos relacionados con los alquileres de casas
urbanas o suburbanas, para contener el alza excesiva de alquiler de un inmueble
por parte del propietario y para disminuir los conflictos que se suscitaran
entre propietario e inquilinos.
La Demanda en
desalojo se puede dar por los siguientes casos según señala el Art.3 del
Decreto 4807 de 1959:
·
Porque el propietario
necesita reparar el inmueble o reconstruir el inmueble.
·
Porque tienen la
necesidad de vivirlo personalmente durante no menos de dos años, sea el
propietario mismo, o su cónyuge, o sus ascendientes, descendientes o
colaterales hasta segundo grado inclusive.
·
Cuando está vinculada
con la violación de contrato (competencia del Tribunal de Primera Instancia) y
a falta de pago (competencia del Juzgado de Paz)
ARRENDAMIENTO
EN MATERIA COMERCIAL
No todas las Cosas
que son susceptibles de arrendamiento están involucradas dentro de la
regulación mercantil, De manera expresa, las normas consignadas en el Código de
Comercio tratan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un
establecimiento de comercio. Particularmente tienden a proteger a los
arrendatarios empresarios de establecimientos de comercio, o sea, aquel
conjunto de bienes organizados por aquellos para realizar los fines de la
empresa.
El sentido de
protección, construido en el Código de Comercio, se dirige al empresario
arrendatario y no propiamente al comerciante, no se requiere, que se tenga la
calidad de comerciante, mediante la inscripción del nombre en el libro
respectivo de la Cámara de Comercio, lo indispensable es que el contrato de
arrendamiento forme parte de un establecimiento de comercio, en donde
sobresalgan los fines de la empresa.
Renovación
de los contratos
El empresario que a
título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un
inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la
renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes
casos:
1. Cuando el
arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el
propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento
suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere al
arrendatario.
3. Cuando el inmueble
deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse
sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la
construcción de una obra nueva,
En los casos
previstos en los numerales 2 y 3 el propietario desahuciara al arrendatario con
no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato,
so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas
condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Diferencias
Al Momento De La Renovación
Las diferencias que
ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de
arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de
peritos.
CESION
Y SUBARRIENDO
El arrendatario no
podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar
totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
derechos del arrendador, una destinación prevista en el contrato. Por tanto,
para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el Iocal o inmueble
requiere de una autorización, que bien puede ser expresa o tácita.
La cesión para que
sea válida requiere de la autorización del arrendador o sea, consecuencia de la
enajenación del respectivo establecimiento de comercio
La
principal diferencia entre el contrato de renta, alquiler y arrendamiento de
viviendas de alquiler
Podemos decir que en nuestro país el Contrato de Renta, está especialmente destinado por poco tiempo, días, meses y a lo más Un (1) año, siempre y cuando las partes estén de acuerdo, puede extenderse el tiempo de la duración del contrato, se da el caso que se renta vehículos e inmuebles, casi siempre por una suma de dinero en dólares, en el caso de inmueble es muy frecuente que estos inmuebles estén amueblados y en el caso de los vehículos se rentan por días, semanas o meses, dando siempre una garantía de dinero en depósitos, además este contrato es más extenso que el de Alquiler y tiene muchas más cláusulas.
En
el Contrato de Alquiler normalmente significa que va a ocupar casas,
apartamentos, habitaciones de alquiler en una base de mes a mes. A menos que el
fin específico de la fecha de término es negociado, este acuerdo es de duración
indefinida, lo que significa que podría ocupar la propiedad de alquiler durante
años, si el inquilino y el propietario así lo desean. Sin embargo, también
significa que en menos de 30 días de aviso, cualquiera de las partes puede
rescindir el contrato, aumentar la renta, el cambio otros términos, etc., que
se estipularan al firmar el contrato, mientras que el Contrato de Arrendamiento. Cuando usted arrienda la propiedad
de alquiler, de acuerdo en un plazo fijo, a veces con opciones de renovar en
fechas determinadas, a un precio de alquiler fijo, por una cantidad de varias
mensualidades pagadas por adelantado. El propietario estará de acuerdo en que
este término y el precio son aceptables. Este acuerdo tiende a trabajar mejor
con las casas de alquiler dado que ambas partes son conscientes de los
componentes más importantes del acuerdo. Esta estabilidad adicional, tanto para
el inquilino y el propietario suele ser importante.
Elementos de Validez del Contrato
La licitud en el objeto motivo o fin determinante en el
contrato, la falta de ésta produce la nulidad absoluta del contrato.
La acción para pedir la nulidad absoluta la puede hacer
valer cualquiera que tenga interés jurídico, ya que trata de disposiciones de
orden público.
La capacidad puede ser de goce o de ejercicio cuando
únicamente cuenta con la capacidad de goce debe de ser representada para
celebrar contratos e inclusive de obtener autorización judicial para
efectuarlos.
La capacidad de los contratantes es decir que deberán
contar con la mayoría de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales
La formalidad o forma que deba revestir para
perfeccionarlo.
Ausencia de vicios en el consentimiento como el dolo, la
mala fe, la violencia,
lección y error en los contratos.
A falta de los tres últimos elementos de validez el
contrato será nulo relativamente, siempre y cuando alguno de los contratantes
haga valer en tiempo su acción para demandar la nulidad del contrato, ya que la
misma es prescriptible; la nulidad relativa es susceptible de convalidarse.
ELEMENTOS
CONSTITUTIVOS DEL CONTRATO DE ALQUILER.
El contrato de inquilinato, al igual que todos los
contratos y convenciones que efectúen las personas, para ser reputado como
valido deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el
artículo 1108 de código civil dominicano. De manera que las partes o
elementos importantes en la formación del contrato de alquiler son:
· * Una cosa que sea
objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble.
· * Dos o más personas
que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un
propietario o una persona que ejerza tal calidad, y
un inquilino.
· * El libre
consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios.
· * Que el contrato sea
efectuado por cierto tiempo.
* * Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
* * Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes.
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